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2015年:房地产市场的一个关键转折点


发布时间:2011-4-20 浏览次数:0次 来源:濮阳市房地产管理局

10月29日政治局的一次常规集体学习,被房地产市场人士热情解读,但无非又是一次选择性偏好以及二元思维而已。

上帝的归上帝,恺撒的归恺撒。构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,意味着新一届中央政府放弃过去10年吃力不讨好的房价调控模式,但并不意味着房价还有更多的空间和时间了。

当2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒认为中国房地产是个巨大的泡沫时,国人皆已麻木,甚至不乏嘲笑。在9月70个大中城市房价同比上涨9.1%的火爆形势下(京沪广同比涨幅在20%左右),在希望-犹豫-踏空-自我安慰-再踏空-焦躁这一情绪链条演化中,越来越多的人奋不顾身地一头扎进楼市。

但当前或是房地产泡沫破裂前的最后一波了。同是2013年诺贝尔经济学奖得主的尤金·法马很讨厌谈论泡沫这个词,很多人也否认中国房地产存在泡沫,但2015年将是房地产市场绕不开的一个关键时点,温州近千套商品房因为还不起贷款而被法院拍卖只是一个序幕。

一、房子是人用来住的,当需要住房的人少了,房子还需要那么多吗?价格来自需求方的支撑还有力吗?

分析房价的第一着力点就是人口需求,而之于中国房地产,老龄化的蔓延正在逐渐损耗房价的需求支撑力。

2012年年中,笔者耗费颇多时间琢磨了中国的人口趋势。当前我国人口增长模式已是三低态势,即低生育率、低死亡率、低增长率态势。中国从1998年左右进入老龄化社会,2011年的第六次全国人口普查数据显示,中国60岁及以上的人口占比为13.26%,总数为1.79亿,65岁及以上的老年人占比为8.87%,绝对数接近1.2亿,老龄化进程正在加速。

第一,我们从抚养比指标入手,花旗曾做过分析,美国逆抚养比(即劳动人口对应被抚养的儿童、老年人口比重)2005年达最高峰,2007年出现次贷危机;日本逆抚养比1990年达到顶峰,1991年泡沫开始破裂。

对应于中国则是,我国总抚养比(0~14岁儿童、65岁及以上老人)从1995年的48.8%降至2010年的34.2%,再看少儿抚养比(0~14岁儿童与劳动人口之比)则在同期从39.6%降至22.3%,老年抚养比(65岁及以上老人与劳动人口之比)则在同期从9.2%上升到11.9%。

也就是说,中国少儿抚养比下降,老年抚养比上升,对房地产市场的冲击可能更严重。再通俗一点的表述就是,中国总劳动人口2013年左右达到高峰后将开始负增长,而这些人才是房地产需求和购买力主体。

第二,我们看出生率指标,中国婴儿出生率在1987年达到顶峰,之后开始下降。形象一点的描述是,从2008年起高考人数出现下滑,5年减少150多万人,这样的趋势估计将持续10多年。

笔者对比了日本、美国、韩国、中国上世纪70年代以来的新房开工率与出生率图,前3国的数据显示,房地产顶部滞后人口出生高峰20年。依此看中国房地产顶部在2010年左右。

如果不是因为2008年底的"四万亿"以及房地产调控放松,2010年确有可能成为一个顶部。此外,若2013年继续维持调控,2011年以来的房价下行态势也将继续。

上述两种是基于人口因素的国别比较分析法,人口作为影响房地产市场的中长期因素,据此作出的房地产见顶的时间点难免有出入,但作为中长期影响因素,其趋势是非常有参照价值的。